2024年10月23日擦玻璃 裸舞，招商基金蛇口租借住房REIT崇拜上市，刊行基金份额5亿份，发售价钱2.727元/份，召募资金总和13.635亿元。此前，基金底层财富上市评估价值12.46亿元，计算召募资金总和12.48亿元，昭彰，基于商场的追捧，基金完了了溢价刊行，溢价率约为11%。截止12月6日，招商基金蛇口租借住房REIT收盘价为3.087元/份，比拟于刊行价涨幅约为13.20%。也即是说，在溢价刊行基础上，上市后基金仍完了了一定幅度的价钱上升。
左证基金召募阐发书泄漏，基金展望2025年可供分配额约为5，522.13万元，按基金计算召募资金总和测算，2025年分拨率约为4.42%；按基金上市内容发售总和测算，2025年的分拨率约为4%；按基金现时商场价钱测算，2025年的分拨率约为3.58%（扣除2024年可供分配额后为3.64%）。不错看到，受基金价钱上升的影响，投资者可获取的2025年分拨率出现了昭着下跌。
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风险事项：大面积租约退租
招商基金蛇口租借住房REIT底层财富为具有保险性质的租借住房神情，神情商场化进度较高，与商场化租借住房相对标，相配是内容房钱水平与商场房钱较为接近，扣头率较低。全体来看，受益于神情房钱的商场竞争力、神情本身细致区位情况以及神情户型的互异性（稀缺性）等成心条目，底层财富运筹帷幄的阐明性及抓续性有较强保险。左证深鲤数据深度诠释《招商基金蛇口租借住房REIT：对标商场化租借住房的保租房与公租房》，现阶段，基金底层财富所存在的较大风险点为贫困现款流佃户到期退租，尽管左证最新公告，该佃户已完成一次续签，但续签的期限较短，进而第二次续签的可能性较低，受大面积租约会合退租的影响，底层财富可能需要较永劫刻完成空置面积去化，再加上新佃户可潜在获取优惠战术撑抓，该风险事项将在异日两年对基金的现款流产生负面影响。
PART/2 2024 SHENLIDATA 擦玻璃 裸舞
2024年7-12月营业收入预期增速-8.83%
夏娃的诱惑具体来看：左证召募阐发书泄漏，评估机构展望底层财富2024年7-12月、2025年营业收入永别为3，836.73万元、7，908.63万元，同比增速（2024年下半年同比2024年上半年，2025年同比2024年下半年年化值）永别为-8.83%、3.06%。其中，太子湾神情营业收入同比增速永别为-2.09%、0.18%；林下神情营业收入同比增速永别为-13.53%、5.34%。昭彰，评估机构展望底层财富营业收入，相配是林下神情，将于2024年7-12月出现较大降幅，之后2025年将有小幅回升。
表1：底层财富预期营业收入组成
辛勤着手：召募阐发书、深鲤数据整理
预期底层财富营业收入的变化，将取决于标配房钱（基准房钱）、出租率的预期假定。具体来看，评估机构展望2024年下半年太子湾神情、林下神情2024年下半年太子湾神情、林下神情两房房型及三房房型房钱单价（基准房钱按展望优惠扣头后）永别为101.79元/当年米/月、103.11元/当年米/月、97.19 元/当年米/月，比拟于现存租约平均标配房钱（不剔除贫困现款流提供方租约影响），增幅永别为-0.92%、-1.21%、-2.86%（细则见诠释“房钱增长率分析”部分）；展望2024年下半年太子湾神情、林下神情出租率永别为93%、90%，比拟于2024年上半年（内容值），永别下跌1.66、7.24个百分点（细则见诠释“出租率分析”部分）。昭彰，评估机构之是以以为2024年7-12月底层财富营业收入将大幅下跌，主要在于其假定林下神情标配房钱、出租率将出现一定进度的下跌。进一步，具体原因在于林下神情的运筹帷幄情况将在2024年7-12月-2025年濒临贫困现款流提供方退租风险。左证召募阐发书泄漏，截止2024年6月30日，企业佃户一（贫困现款流提供方）承租林下神情13，120.09当年米、共计155套房间，租借面积占林下神情总已出租面积的34.11%，租借契约到期日为2024年6月30日。由此，评估机构审慎地将林下神情2024年7-12月平均出租率设定为90%、2025年平均出租率设定为93%（表面上需要在4-6个月内完成新增空置面积的去化）；同期，按基准房钱的91%（两房）、93%（三房）确定标配房钱，比拟于企业佃户一（贫困现款流提供方）退租前有所下跌。不外，左证基金最新公告，现在企业佃户一已订立续签契约，原租借契约共计155套房间，本次续租143套，续租契约到期日延伸至2024年12月25日。由此来看，林下神情2024年7-12月平均出租率将高于展望水平（房钱单价也将高于展望水平），神情标配房钱、出租率下跌的压力将推迟至2025年。
PART/3 2024 SHENLIDATA
基金投资价值分析
关于招商基金蛇口租借住房REIT的投资价值分析，咱们主要从三个维度伸开：从静态收益率缱绻来看，按基金2025年EBIT篡改值（按底层财富评估价值与拓荒物剩余可使用年限修正折旧摊销额）及12月6日收盘价测算，招商基金蛇口租借住房REIT现在篡改ROI（篡改EBIT/全成本总和）约为2.46%，低于现在五年贷款基准利率3.60%，昭彰，投资东说念主现阶段可获取的现款收益/分成收益率并不具有眩惑力。不外，静态收益率缱绻一方面受到了2025年未必性事件的影响（贫困佃户退租），另一方面未能响应基金底层财富的成长性特征，如评估机构展望基金底层财富各神情异日房钱增长率为：展望期内（十年期）底层财富房钱增长率2.2%、1.8%，展望期外永恒增长率为2.2%、1.8%。从动态收益率缱绻来看，按基金12月6日收盘价及收益期限内展望净现款流数据，深鲤数据测算，招商基金蛇口租借住房REIT现阶段全投资税前IRR约为4.41%，高于篡改ROI，主要源于前述成长性辩论，在展望净收益时，赐与了一定的增长率假定。值得防备的是，全投资税前IRR低于底层财富评估价值的折现率6%接近，后者可被视为商场关于该类神情投资所预期的基准酬谢率，其原因有两方面：一是全投资税前IRR现款流为基金解放现款流，需要在底层财富现款流基础上扣减基金层面的用度，将导致IRR低于折现率，该互异可视为二级商场比拟于一级商场的流动性溢价；二是全投资税前IRR基于现时基金市值测算，基金市值与底层财富评估价值可能因商场波动而偏离，要是基金价钱上升（以及溢价刊行）将导致IRR下跌。进一步，前述全投资税前IRR缱绻的测算假定的是收益期为底层财富剩余步盘使用年限，而关于招商基金蛇口租借住房REIT来说，底层财富地盘续期的可能性较大，相配是太子湾神情现在为生意用地，地盘使用年限较短（仅40年），异日可获取较常年限的地盘续期。按基金12月6日收盘价及续期收益期限内展望净现款流数据测算，基金现阶段续期续费全投资税前IRR约为5.32%（续期假定至房屋拓荒物经济使用年限断绝，续费费率假定为年营业收入的10%）。昭彰，在续期假定下，招商基金蛇口租借住房REIT全投资税前IRR缱绻将有一定增多，即地盘续期将为基金底层财富带来价值升值收益。从价值缱绻来看，按基金2024年6月末公允价值（底层财富评估价值）及12月6日收盘价测算，招商基金蛇口租借住房REIT现在NAV溢价率约为23.88%。昭彰，商场现阶段对该类财富较为追捧，赐与了基金较大的估值溢价。
表2：测算基金投资价值缱绻（12月6日收盘价）
辛勤着手：《招商基金蛇口租借住房REIT：价值与收益率评估模子》
全体而言擦玻璃 裸舞，由于现阶段商场对基金赐与了较高的估值溢价，基金NAV溢价率高达23.88%，导致篡改ROI缱绻、全投资税前IRR缱绻均低于基准值，眩惑力不及。不外，由于底层财富现在地盘使用年限偏低（太子湾神情为40年），异日可续期年限较长，要是续期收效可带来一定的价值升值收益。
